Kompetanse

Prisoverslags bindende virkning i entrepriseforhold – særlig i forbrukerentreprise

 

  1. Innledning

I entreprisekontrakter er det stor variasjon i vederlagsformene og det er gjerne flere kombinerte former i samme kontrakt. Vederlagsformene i entreprise kan deles i to hovedgrupper:

  1. På den ene siden har vi forskjellige varianter av fastpris, eksempelvis fikssumkontrakter, rundsumposter, enhetspriser evt forskjellige kombinasjoner av disse i samme kontrakt.
  2. På den andre siden er de rene regningsarbeider der entreprenøren skal ha oppgjør for timer og materiell med et påslag.

Denne artikkel skal omhandle vederlag i de kontrakter der regningsarbeider er den avtalte vederlagsform og det er gitt en antydning om den totale kostnad på oppdraget. Jeg går ikke inn på problemstillingen der det er uenighet om kostnadsoverslaget er en fastpris eller kun et prisoverslag.

Den sentrale problemstilling som man ser i praksis er om prisopplysningen skal karakteriseres som en fastpris, et prisoverslag eller kun en uforpliktende prisopplysning.  Vi skal her se på grensen mellom prisoverslag og uforpliktende prisantydning.

 

  1. Prisoverslags bindende virkning

2.1 Innledning

Byggherren ønsker naturlig nok kontroll med hva et byggeprosjekt vil koste. Av denne grunn er det mer uvanlig at større byggeoppdrag utføres med regningsarbeider som den eneste vederlagsform.

Det kan likevel være prosjekter med såpass stor usikkerhet på kostnadssiden, for eksempel ved store rehabiliteringsarbeider, at entreprenøren ikke vil gi en fastpris evt at en fastpris blir svært høy på grunn av risiko.

I denne sammenheng ønsker byggherren gjerne å få et overslag over hva arbeidene vil koste.

2.2 Kostnadsoverslaget ved kontrakter utenfor forbrukerforhold

I standardkontraktene til Norsk Standard, for eksempel NS 8405 og 8407, kan byggherren kreve å få et kostnadsoverslag der det er avtalt regningsarbeider. Entreprenøren er forpliktet til å levere et realistisk og gjennomarbeidet kostnadsoverslag. Det må legges til grunn som sikker entrepriserett at dette overslaget ikke er bindende for entreprenøren. I den tidligere standard NS 3430 sto det uttrykkelig at prisoverslaget var «uforbindende», mens det i de nye standardene er sløyfet som overflødig.

Selv om kostnadsoverslaget ikke er bindende er entreprenøren pålagt en varslingsplikt der det er grunn til å tro at kostnadsoverslaget blir overskredet. Det er ikke knyttet sanksjoner til manglende varsel av overskridelsen og det må i alminnelighet legges til grunn at vederlaget kun kan reduseres der byggherren, om han hadde fått varsel i tide, ville handlet annerledes og dermed spart kostnader. 

Entreprenøren kan få redusert sitt vederlag dersom entreprenøren har vært uaktsom og dermed levert et kostnadsoverslag som er klart for lavt i forhold til reelle kostnader. Utover disse tilfellene må byggherren dekke faktisk påløpte kostnader såfremt entreprenøren har utført arbeidet på en rasjonell måte. 

2.3 Prisoverslag i forbrukerforhold

En forbruker har normalt ikke de samme forutsetninger som en profesjonell byggherre til å kunne vurdere et prisoverslag. Det har vært kjent at enkelte entreprenører ikke i tilstrekkelig grad evnet å beregne de sannsynlige kostnadene med oppdraget og at det kan være fristende å gi lave prisoverslag for å sikre seg oppdrag.

Andre håndverksbransjer, for eksempel bilreparatører, var også kjent for å gi ganske upålitelige overslag over framtidige kostnader noe som medførte at dette ble et sentralt tema under forberedelsene av håndverkertjenesteloven (hvtjl) av 1989. Lovutvalget la til grunn at prisoverslag måtte ha en bindende virkning for at forbrukeren skulle få et reelt grunnlag for sine valg og beslutninger. De antok at dette også ville medføre mer realistisk overslag.

Det ble dermed fastsatt i hvtjl § 32 andre ledd at et vederlag entreprenøren skulle ha ikke kunne overstige prisoverslag vesentlig og ikke over 15%. Den samme regel er videreført i bustadoppføringslova (buofl) av 1997.

Er det gitt et prisoverslag vil dermed forbruker være sikret at vederlaget ikke blir høyere enn 15 % av prisoverslaget samtidig som det er mulig at vederlaget kan bli vesentlig mindre. Det er to lovfestede unntak fra «15%-regelen», jfr buofl § 41, 3. ledd. Det ene er at partene kan avtale en annen grense enn 15%, for eksempel 25%. Det andre unntaket er krav på tilleggsvederlag ved endringer og der økte kostnader skyldes forbrukers forhold.

 

  1. Grensen mellom prisoverslag og uforpliktende prisantydning

Høyesterett har i Reitan-dommen (HR-2016-761-A) gitt en sentral avklaring av rettstilstanden vedrørende prisoverslag. 

Saken gjaldt en muntlig avtale om meget omfattende elektrotekniske arbeider på arbeider i forbindelse med ombygging av en større boligeiendom. Da avtalen ble inngått var det kun timepriser og påslagsprosent som var avtalt, men etter at arbeidene var påbegynt utarbeidet entreprenøren en rekke budsjetter. Etter anmodning fra forbrukeren oversendte entreprenøren 24. august 2010 et «estimert budsjett» på kr. 7 125 000. Den 7. desember 2010 ble det oversendt «Budsjett», og i det vedlagte fildokumentet kalt «Ferdig Budsjett ESGT. 33» på i overkant av kr. 8 millioner.

Den 23. august 2011 ble det sendt nok en prisopplysning med følgetekst: «Her kommer nytt prisforslag med endringer.» Budsjettet, som beløp seg til i underkant av kr. 9,9 millioner, hadde samme hovedposter som budsjettet fra desember 2010. Budsjettet omfattet likevel ikke alle elektroarbeidene og en del poster var åpne eller satt i null.

Det ble ytterligere oversendt følgende budsjetter:

-      21. september 2011 med totalsum på i overkant av kr. 10,9 millioner. Budsjettøkningen skyldtes noe LED-belysning

-      I januar 2012 et muntlig kostnadsestimat på kr. 11,25 millioner.

-      12. mars 2012 foreløpig kostnadsoppstilling som viste at totalkostnadene ville overstige kr. 12,6 millioner.

-      14. mars 2012 et ytterligere estimat på kr. 15,2 millioner.

-      Den endeling faktura som ble sendt oktober 2012 medførte at samlet fakturert beløp var på kr 19,5 mill.  

Partene kom ikke til enighet, og saken endte i rettsapparatet. Oslo tingrett avsa dom i saken den 21. juni 2013 og kom fram til at budsjettet av 23. august 2011 måtte anses som et bindende prisoverslag, mens lagmannsretten kom til at det ikke var et bindende prisoverslag.

Høyesterett behandlet kun spørsmålet om det var gitt et prisoverslag i medhold av buofl § 41 tredje ledd. 

Høyesteretts foretok innledningsvis en generell tolkning av anvendelsesområdet for bestemmelsen om prisoverslag etter buofl § 41. Det ble her presisert noen viktige utgangspunkter:

-      Prisoverslaget trenger ikke følge av noen avtale, eller ved aksept fra forbruker. Det er nok med et ensidig utsagn fra entreprenøren.

-      Prisoverslaget gis normalt før avtalen inngås, men Høyesterett fastslo at det også gjelder der overslaget er gitt etter at avtalen er inngått.

-      Selv om det mangler poster i budsjettet/oppstillingen hindrer det ikke at man anser budsjettet som et prisoverslag. Høyesterett presiserte dog at «prisoverslaget knytter seg bare til de prissatte arbeidene.» 

Høyesterett la til grunn at ordlyden i buofl § 41 ikke ga mye veiledning for når en prisopplysning er å anse som et prisoverslag eller en uforpliktende prisopplysning. 

Det var formålsbetraktninger, med henvisninger til forarbeidene, som ledet Høyesterett til å fastslå at de prisopplysninger som entreprenøren gir forbrukeren som en klar hovedregel anses som et prisoverslag, uavhengig av om disse er betegnet som estimater, budsjetter eller rent ut «prisoverslag». Forbrukeren må kunne foreta sine beslutninger basert på at kostnadene vil bli omtrent i størrelsesordenen som prisoverslaget. Regelen om prisoverslag skal kunne bidra til at det gis realistiske overslag, og samtidig motvirke at entreprenører gir for lave prisoverslag for å få oppdrag.

Høyesterett viste også til bevisbyrden som er pålagt entreprenøren etter § 41, 3. ledd og uttalte, med henvisning til forarbeidende til forbrukerlovene, at:

«Uttalelsen om at det må kreves et sterkt bevis for å kunne legge til grunn at en prisopplysning i en kontraktssituasjon bare er en ikke bindende prisopplysning, gir uttrykk for at forbrukeren normalt må kunne oppfatte et prisestimat som en opplysning han kan innrette seg etter, altså som et prisoverslag i lovens forstand. Ved å kreve sterkt bevis for at en prisopplysning ikke skal være et prisoverslag, understrekes at ikke bindende prisopplysninger vil ha et klart unntakspreg. Dette bidrar også til å oppnå klare og enkle regler.»

Dette sitatet viser at en entreprenør som gir opplysninger om hvor mye han antar et entrepriseoppdrag vil koste, som den klare hovedregel er bundet til maksimalt 15% overskridelse. 

Hva entreprenøren må ta av forbehold for å unngå binding ble ikke noe sentralt tema for Høyesterett fordi det ikke var tatt forbehold i foreliggende sak. Høyesterett viste til forarbeidene der det ble sitert:

«Det er viktig at entreprenøren ikkje set overslaget for lågt, til dømes for å få oppdraget. Kan entreprenøren ikkje gje eit realistisk overslag, bør han anten avstå frå å seie noko om prisen, eller han kan ta atterhald om at overslaget er ekstra usikkert.»

I Høyesteretts konklusjon i saken poengteres også at entreprenøren måtte tatt et forbehold dersom de prisopplysningen som ble gitt ikke skulle ha bindende virkning.

 

  1. Oppsummering

Etter den klargjørende dommen må entreprenøren, når han får forespørsel om pris fra en forbruker, enten:

-      Gi fastpris

-      Gi ordinært prisoverslag med den bindingen dette gir

-      Ta forbehold om at prisoverslaget ikke er bindende

-      Ikke gi noen opplysninger om kostnadene på verken hele eller de enkelte deler av entreprisen.  

Entreprenøren må ha en bevissthet rundt sine valg. Er omfanget av arbeidet usikkert må det tas nødvendige forbehold eller han må helt unnlate å gi prisopplysning. Entreprenøren må opptre med klarhet idet han har en streng bevisbyrde for at prisopplysningen ikke er bindende.

LARS HARALD RYLANDSHOLM

ADVOKAT & PARTNER

Dato skrevet 06.11.2018 11:27.Endret 06.11.2018 13:55.

alver_nettside_logoer-01.svg  alver_nettside_logoer-02.svg